La responsabilité civile professionnelle du marchand de biens immobiliers

Au moment de la vente d’un bien et par opposition au vice caché, un vice apparent  est un désordre visible à l’oeil nu. Ce dernier est donc détectable par l’acheteur d’un bien faisant preuve de diligence lors d’une acquisition.

Deux cas de figures peuvent se poser :

• L’acheteur a achète le bien en connaissance de cause. Le vendeur marchande biens ne sera pas tenu responsable si ce vice est considéré comme étant apparent au moment de la vente.
• L’acheteur pourra demander un aménagement de la transaction compte tenu de la constation de ce vice apparent : négociation de prix, clauses contractuelle en cas de travaux supplémentaires, ou même annulation de la vente.

Pour le vice caché, la situation est différente. Les vices cachés sont caractérisé par :

• le vice était non-perceptible par l’acheteur au moment de la vente ;
• il était inconnu de l’acheteur au moment de la vente ;
• son origine était situé antérieurement à la vente.

Les vices cachés lors de la vente de biens immobiliers sont principalement régis par les dispositions du Code civil français. En tant que professionnel de l’immobilier, la responsabilité civile du marchand de biens pourra être engagée dans ce domaine sur la base de l’article 1641 du Code civil. Cet article énonce le principe général des vices cachés. Il dispose que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

La couverture des vices cachés est un élément aujourd’hui devenu incontournable pour la poursuite d’une activité de marchand de biens immobilier. La mise en place d’une assurance rc pro appropriée est indispensable.  

L’assurance de responsabilité civile des marchands de biens comporte plusieurs garanties indissociables :

• l’assurance de responsabilité civile exploitation : cette responsabilité civile incombe à tout professionnel du fait de la réalisation physique de son activité ou prestation de service. Elle est distincte de la responsabilité provenant du résultat de la réalisation de ses prestations. L’assurance Rc Exploitation peut revêtir une importance particulière pour un marchand de biens lors de la visite de biens par exemple. Une blessure occasionnée à un tiers, des dommages sur des biens appartenant à un tiers… sont des exemples de mise en cause de la garantie responsabilité civile exploitation.
• La garantie rc professionnelle / rc entreprise couvre les fautes erreurs et omissions dont le marchand de biens pourrait se rendre coupable : apparition de vice caché, vice imprévisible du sol… etc. ;
• Une garantie Défense et recours des marchands de biens : souvent confondue avec la Protection Juridique Professionnelle, la garantie défense & recours de votre contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle marchands de biens est présente pour assumer les dépenses liées aux frais de défense générés par un litige qui mettrait en cause votre responsabilité.
  A noter : L’enveloppe des frais de défense ne pourra être activée que si une des garanties du contrat d’assurance rcp est touchée (Rc exploitation ou Rc Professionnelle). Si le marchand de biens rencontre un litige avec un de ses clients, un fournisseur ou encore une administation, et que c’est lui qui émet la réclamation la garantie défense et recours ne pourra pas être mobilisée. Seule une protection juridique professionnelle élargie pourra intervenir dans ce contexte.