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La responsabilité civile professionnelle du marchand de biens immobiliers

Vous réalisez des opérations de marchand de biens et avez besoin de mettre en place votre assurance de responsabilité civile professionnelle.

Prenez contact avec J2L Courtage pour découvrir l’offre d’assurance de responsabilité civile dédiée à votre métier.

Nous pouvons vous accompagner pour :

  • La négociation et la mise en place de votre assurance rcp marchand de biens ;
  • La négociation et la gestion de l’assurance de vos chantiers de rénovation (TRC, D.O, CNR).
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L'assurance décennale d'une entreprise générale de batiment tce

Notre service pour l’assurance des marchands de biens

Notre connaissance fine des mécanismes de l’assurance des opérations de marchand de biens nous permet d’appoter des services à valeur ajoutée dans la mise en place de vos garanties professionnelles.

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Gestion d’appel d’offres chantiers

Gestion de vos contrats en ligne

1 - Contact pré-étude rc marchand de biens

Un rendez-vous de travail présentiel ou une visioconférence sont les préalables pour entamer notre démarche.

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2 - Etude de votre assurance rc pro marchand de biens

Nous étudions avec attention tous les éléments liés à votre activité, votre expérience professionnelle, la nature de vos projets, vos prévisions d’activité…

3 - Transmission des offres rc marchand de biens

Nous consultons nos partenaires assureurs. Réceptionnons les offres d’assurance de responsabilité civile professionnelle marchand de biens. Après analyse et vous en faisons la synthèse avec nos préconisations.

4 - Souscription / Gestion contrat rc marchand de biens

Nous procédons à l’émissions des pièces contractuelles de l’assurance de l’activité de marchand de biens par signature électronique et les archivons dans votre Extranet client J2L Courtage.

Qu’est ce qu’un marchand de biens immobiliers ? Définition

Le marchand de bien est professionnel de l’immobilier dont l’activité commerciale consiste en l’achat d’immeubles, de fonds de commerce ou d’actions et parts de sociétés immobilières (SCI par exemple) dans le but de les revendre. Cette activité est exercée à titre habituelle.

Les actifs immobiliers concernés par l’activité du marchand de biens peuvent être des logements (maisons individuelles, immeubles collectifs), des immeubles à caractère professionnel (bureaux), des terrains et autres propriétés foncières, des surfaces commerciales.

Dans l’exercice de son activité, le marchand de biens est tenu au respect des obligations légales liées à l’exercice de cette activité commerciale (enregistrement au registre du commerce, comptabilité…).

Dans l’exercice de son activité, le marchand de biens qui achète et revend des actifs immobiliers peut réaliser travaux de rénovation. Il peut également procéder à un changement de destination dans l’usage du bien immobilier (logement, bureau, commercial…).

Schéma d'une opération de marchand de biens et assurances

Quels sont les risques liés à l'activité du marchand de biens ?

Le premier risque non-couvert par l’assurance de responsabilité civile du marchand de bien est le risque financier :

  • Risque de liquidité, risque de perte financière, risque de taux d’intérêt (en fonction du montage financier)…

Dans l’exercice de son activité professionnelle, le marchand de biens peut faire face à un certain nombre de risques en matière de litiges. Ces situations peuvent mobiliser différentes assurances du marchand de biens :

  • Des différends avec les vendeurs ou les acheteurs concernant les conditions de vente, les prix, les délais, etc ;
  • Des plaintes pour vices cachés ou malfaçons sur les biens vendus ;
  • Des litiges avec les autorités locales concernant le non-respect des réglementations d’urbanisme ou des permis de construire ;
  • Des actions en justice de tiers concernant des problèmes de propriété, des servitudes, des droits de passage, etc.

Les risques liés aux opérations de rénovation d'un marchand de biens

  • L’assurance de responsabilité civile du marchand de biens permet de couvrir l’activité professionnelle et les risques qui y sont associés.

Dans le cas d’une opération de rénovation, le marchand de biens reste soumis au respect de la loi spinetta. il doit mettre en place des garanties d’assurances du secteur de la construction :

  • l’assurance tous risques chantier (facultative) pour assurer les dommages matériels accidentels en cours de chantier ;
  • l’assurance dommages à l’ouvrage qui va assurer les désordres structurels et les impropriétés à destination ;
  • L’assurance décennale du constructeur non-réalisateur : le marchand de biens en tant que maître d’un ouvrage destiné à la revente est soumis à la souscription d’une assurance décennale.

Le changement de destination des biens immobiliers

  • Dans le cadre d’une opération immobilière, le marchand de biens peut décider de modifier la destination du bien.
  • Le changement de destination d’un bien repose sur la modification de l’affectation de tout ou partie d’un bâtiment.
  • Il existe 5 types de destinations qui se décomposent en sous-destinations : exploitation agricole et forestière, habitation (logement, hébergement), commerce et activités de service,  équipements d’intérêt collectif et services publics, Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire (industrie, bureaux…).
  • Avec l’objectif d’optimiser la rentabilité d’une opération immobilière, le marchand de biens peut par exemple faire les démarches en vue de transformer la destination d’un bien de logement à commerce ou par exemple de bureau en logement.
  • Cette opération suppose de suivre une procédure à mener auprès de la mairie où se situe le bien.

    L'assurance de responsabilité civile du marchand de biens immobiliers

    Comme son nom l’indique, ce contrat qui garantit la responsabilité civile du marchand de biens vis à vis des tiers et notamment les indemnités à verser en cas :

    • d’erreurs, fautes, ou omissions ayant entraîné un dommage corporel, matariel ou immatériel
    • destruction ou pertes involontaires de plans ou autres documents (titres de propriété…) ;
    • de recherche de responsabilité en cas de constation d’un vice caché non-apparent au moment de la vente ;
    • recherche de responsabilité en tant qu’employeur (faute inexcusable en cas d’accident du travail par exemple).

    Vice apparent et vice caché

    Au moment de la vente d’un bien et par opposition au vice caché, un vice apparent  est un désordre visible à l’oeil nu. Ce dernier est donc détectable par l’acheteur d’un bien faisant preuve de diligence lors d’une acquisition.

    Deux cas de figures peuvent se poser :

    • L’acheteur a achète le bien en connaissance de cause. Le vendeur marchande biens ne sera pas tenu responsable si ce vice est considéré comme étant apparent au moment de la vente.
    • L’acheteur pourra demander un aménagement de la transaction compte tenu de la constation de ce vice apparent : négociation de prix, clauses contractuelle en cas de travaux supplémentaires, ou même annulation de la vente.

    Pour le vice caché, la situation est différente. Les vices cachés sont caractérisé par :

    • le vice était non-perceptible par l’acheteur au moment de la vente ;
    • il était inconnu de l’acheteur au moment de la vente ;
    • son origine était situé antérieurement à la vente.

    Les vices cachés lors de la vente de biens immobiliers sont principalement régis par les dispositions du Code civil français. En tant que professionnel de l’immobilier, la responsabilité civile du marchand de biens pourra être engagée dans ce domaine sur la base de l’article 1641 du Code civil. Cet article énonce le principe général des vices cachés. Il dispose que le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. 

    La couverture des vices cachés est un élément aujourd’hui devenu incontournable pour la poursuite d’une activité de marchand de biens immobilier. La mise en place d’une assurance rc pro appropriée est indispensable.  

    Les garanties du contrat rc pro des marchands de biens

    L’assurance de responsabilité civile des marchands de biens comporte plusieurs garanties indissociables :

    • l’assurance de responsabilité civile exploitation : cette responsabilité civile incombe à tout professionnel du fait de la réalisation physique de son activité ou prestation de service. Elle est distincte de la responsabilité provenant du résultat de la réalisation de ses prestations. L’assurance Rc Exploitation peut revêtir une importance particulière pour un marchand de biens lors de la visite de biens par exemple. Une blessure occasionnée à un tiers, des dommages sur des biens appartenant à un tiers… sont des exemples de mise en cause de la garantie responsabilité civile exploitation.
    • La garantie rc professionnelle / rc entreprise couvre les fautes erreurs et omissions dont le marchand de biens pourrait se rendre coupable : apparition de vice caché, vice imprévisible du sol… etc. ;
    • Une garantie Défense et recours des marchands de biens : souvent confondue avec la Protection Juridique Professionnelle, la garantie défense & recours de votre contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle marchands de biens est présente pour assumer les dépenses liées aux frais de défense générés par un litige qui mettrait en cause votre responsabilité.
      A noter : L’enveloppe des frais de défense ne pourra être activée que si une des garanties du contrat d’assurance rcp est touchée (Rc exploitation ou Rc Professionnelle). Si le marchand de biens rencontre un litige avec un de ses clients, un fournisseur ou encore une administation, et que c’est lui qui émet la réclamation la garantie défense et recours ne pourra pas être mobilisée. Seule une protection juridique professionnelle élargie pourra intervenir dans ce contexte.
    Quel est le cout d'une RC marchand de biens ?

    Combien coûte l’assurance responsabilité civile d’un marchand de biens ?

    La tarification d’une assurance de responsabilité civile pour un marchand de biens dépendra de plusieurs paramètres :

    • Le montant du chiffre d’affaires du marchand de biens (caractérisé par le montant des ventes annuelles) sera dans la plupart des cas considérée comme l’assiette de cotisation ;
    • Le montant de la garantie souhaitée par sinistre et par année d’assurances.

    A titre d’information, nous proposons des contrats révisables avec une cotisation minimale de 1500 EUR. 

    Il sera possible de mettre en place un contrat forfaitaire (tarif fixe avec une franchise de ventes annuelles).

    Contactez-nous directement pour en discuter.

    Ce qu’une assurance rc du marchand de biens ne couvre pas

    • Le contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle du marchand de biens ne garantit pas les litiges tombant sous les articles 1792 et 1792.2 du code civil (Garantie Décennale Loi 78.12 du 4 janvier 1978).
    • Pour couvrir l’obligation de responsabilité et d’assurance de biens de nature décennale, le marchand de biens doit souscrire pour chaque opération une Rcd du CNR et une assurance dommage ouvrage
    • Le contrat n’a pas vocation à apporter une garantie dommages sur les biens : une assurance multirisque devra etre souscrite pour garantir les risques d’incendie, dégat des eaux… et une assurance tous risques chantier pour garantir les dommages matériels au cas ou une réhabilisation / rénovation serait réalisée.
    • Les fautes et erreurs de gestion du marchand de biens imputables à la responsabilité civile des dirigeants.
    • La garantie du parfait achèvement (GPA) qui est une garantie non-assurable et dont l’acquéreur du bien sera bénéficiaire pendant une année après la date de réception des travaux (et non-pas après la date de vente du bien).
    • Comme tout contrat d’assurance, le faute intentionnelle du souscripteur (l’assuré) et le dol (acte volontaire de dissimulation en vue de tromper de ce dernier) sont systématiquement exclus. 

     

      Foire aux questions – FAQ rc pro marchand de biens

      En souscrivant une rc marchand de biens, tous mes biens sont-ils assurés ?

      C’est vrai pour la responsabilité civile du marchand de biens mais en dehors des responsabilités tombant sous les articles 1792 et suivants du code civil (loi Spinetta). Vos biens devront être couverts par une assurance multirisque appropriée (incendie, dégâts des eaux…etc) et par des assurances dommages ouvrages et CNR dans le cas de la réalisation de travaux de rénovation. Pour rappel, la responsabilité civile professionnelle ne garantit pas les dommages matériels touchant vos biens.

      Une Rc marchand de biens peut-elle couvrir la construction d’une maison ou d’un immeuble ?

      La réponse est non. L’activité de « construire » pour revendre est une activité de promotion immobilière. Elle ne pourra pas être couverte en matière de responsabilité civile par un contrat d’assurance rc pro marchand de biens.

      Si vous avez des interrogations sur le statut qui doit s’appliquer à votre activité en matière d’assurance de responsabilité civile, vous pouvez nous contacter pour en discuter.

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