Comprendre la garantie de parfait achèvement (GPA)

La garantie de parfait achèvement est une garantie due par les locateurs d’ouvrage au maître d’ouvrage. Son articulation avec la garantie dommage ouvrage est primordiale dans une opération de construction. Souvent source d’incompréhension, elle possède des rouages qui lui sont singuliers.

En matière de garantie de parfait achèvement (GPA), J2L Courtage accompagne ses clients maitres d’ouvrages pour la mise en place et la gestion de leurs programmes d’assurance construction et le conseil en matière de gestion des litiges de GPA.

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Qu'est ce que la garantie de parfait achèvement (GPA) ?

Notre service en matière de GPA

Nous accompagnons nos clients en assurance de chantiers pour la gestion des relations avec l’assureur dommage ouvrage pour l’analyse de leurs litiges en matière de garantie de parfait achèvement. La gestion d’un contrat d’assurance construction requiert un savoir-faire et une méthode de suivi qui sont singuliers.

Gestion des relations avec l’assureur

Analyse des litiges de GPA

Mise en oeuvre des garanties mobilisables

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Qu’est ce que la Garantie de Parfait Achèvement (GPA) ?

Souvent source de confusion en assurance construction, la garantie de parfait achèvement n’est pas une garantie d’assurance.
D’une durée d’un an, la Garantie de Parfait achèvement intervient à compter de la date de réception des travaux.
Pour rappel, la réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
L’article 1792-6 définit l’étendue de la Garantie de Parfait Achèvement comme la garantie due par l’entrepreneur pendant le délai d’un an à compter de la réception pour la réparation de tous les désordres signalés par le maître d’ouvrage (MOA).
La GPA fait partie des prescriptions de la loi Spinetta.
Les désordres concernés peuvent être soit mentionnés comme étant des réserves au procès verbal de réception (PV de réception) soit ceux notifiés par écrit postérieurement à la réception.
Ces désordres ne subissent aucune restriction. Aucune notion de gravité n’est associée à la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement.

La GPA est une garantie objective

Indépendamment de la démonstration de la faute ou de la négligence de l’une des partie, la garantie de parfait achèvement est une garantie objective qui fait référence à une responsabilité automatique ou présumée s’appliquant en vertu de la loi.

Comment s’articulent les responsabilités en matère de GPA ?

Seules les entreprises sont tenues à la GPA (Art 1792-6 C Civ). Le Vendeur en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en est titulaire contre les entreprises uniquement pour la levée des réserves.
Dans le cadre d’opérations de VEFA, l’acheteur final en devient titulaire après la livraison.
Le Vendeur en VEFA (promotion immobilière) n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement envers les acquéreurs. Il est uniquement soumis à la garantie des vices et non-conformités apparents à la livraison (Art 1642-1 du code civil)
La garantie de parfait achèvement s’applique à tous les les désordres cachés à la réception (décelés ou apparus postérieurement) sans aucune condition de gravité et dénoncés pendant la première année.
La GPA couvre également les désordres apparents à la réception et notifiés en tant que réserves dans le procès verbal de réception.

Articulation des responsabilités en garantie de parfait achèvement

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Comment mettre en jeu la GPA en construction ?

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Une procédure stricte de mise en oeuvre des garanties

La garantie de Parfait Achèvement est soumise à une procédure encadrée dans des conditions particulèrement strictes. Pour rappel, la garantie de parfait achèvement (GPA), à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage.

Il est important d’observer avec une très grande application un certain nombre de procédures dans la mise en jeu de la GPA :

Elle suppose impérativement la mise en demeure préalable de l’entreprise par voie de lettre recommandée avec accusé de réception.
Elle doit impérativement être mise en oeuvre dans le délai d’un an suivant la réception. Au delà d’un an suivant la réception des travaux, cette garantie disparaît.
La mise en jeu de la garantit n’a pas d’effet suspensif ou intéruptif de la période de garantie d’un an après la réception des travaux.

A noter : Les maîtres d’oeuvres ne sont pas soumis à la garantie de parfait achèvement.

Marché privé ou marché public : quel impact sur la GPA ?

Dans le cadre de marchés privés, la garantie de parfait achèvement doit être mise en oeuvre dans le délai d’un an suivant la réception des travaux.

Les articles 243-3 et 243-4 du code des assurances définissent le formalisme précis des attestation de responsabilité civile décennale.

En marché public, l’Article 44.2 du CCAG Marché public (Cahier des clause générales administratives) prévoit la possibilité offerte unilatéralement au Maitre de l’ouvrage de prolonger ce délai d’un an jusqu’à la levée des réserves.

Ainsi, “si, à l’expiration du délai de garantie, le titulaire n’a pas procédé à l’exécution des travaux et prestations énoncés à l’article 44.1 ainsi qu’à l’exécution de ceux qui sont exigés, le cas échéant, en application de l’article 39, le délai de garantie peut être prolongé par décision du maître d’ouvrage jusqu’à l’exécution complète des travaux et prestations, que celle-ci soit assurée par le titulaire ou qu’elle le soit d’office conformément aux stipulations de l’article 41.6.”

Quid en cas de mise en demeure restée infructueuse ?

En matière de garantie de parfait achèvement, la mise en demeure étant restée infructueuse offre la possibilité d’effectuer les réparation aux frais et risques du constructeur.

C’est ici que le courtier en assurances peut avoir un rôle en matière de conseil.

Contactez-nous pour en discuter.

Foire aux questions GPA – FAQ GPA

J’ai des litiges en GPA, l’assureur DO peut-il intervenir ?

La réponse est oui, mais ! La garantie dommage ouvrage peut être mise en jeu pour certains désordres de garantie de parfait achèvement. Mais pas pour tous les désordres. J2L accompagne ses clients maitre d’ouvrages dans la vie de leurs opérations de construction et leur délivre conseil et accompagnement en GPA.

Quel est le prix d’une Garantie de Parfait Achèvement ?

La garantie de parfait d’achèvement n’est pas une garantie d’assurance. La GPA est une garantie objective. Elle est due par les entreprises de travaux au maître d’ouvrage sur la base du respect des prescriptions réglementaires.

J’ai tout mon temps pour mettre en jeu la GPA pour un désordre de construction ?

Ici, la réponse est non. La garantie de parfait achèvement perd tous ses effets au delà d’un an après la réception des travaux. Cela peut avoir une importance significative pour les ventes en VEFA ou les biens rénovés par un marchand de biens.

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