Mieux comprendre la garantie décennale
Sinistre décennal, assurance décennale, garantie décennale… De quoi parlons-nous exactement ?
Tout comprendre sur la garantie incontournable de l’assurance construction en France.
Maitre d’Ouvrage Public ou Privé, promoteur immobilier, fonds d’investissement, marchand de biens ou propriétaire unique, J2L Courtage vous apporte son éclairage sur cette garantie d’assurances du secteur de la construction.
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Qu’est ce que la garantie décennale ?
La garantie décennale est une disposition légale mise en place en France en 1978 avec la loi dite loi Spinetta. Son objectif fondamental a été de renforcer la protection des propriétaires de logements. Elle impose aux constructeurs et à tous les intervenants de l’acte de construire une responsabilité de dix ans pour les dommages pouvant affecter la solidité de l’ouvrage ou le rendre impropre à sa destination. Cette garantie s’applique aux travaux de construction, de rénovation ou d’extension réalisés sur des bâtiments neufs ou existants.
Créée dans le but de protéger le consommateur, face à des procédures longues et souvent préjudiciable pour les propriétaires de logement et les maîtres d’ouvrages en général, le législateur a décidé de profondément modifier la réglementation et les procédures régissant l’indemnisation des sinistres du secteur de la construction.
L’assurance dommages-ouvrage et la mise en place de la garantie décennale, établies sur la base de la loi Spinetta du 4 janvier 1978, ont eu pour principal objectif de couvrir les coûts de réparation des défauts et dommages qui peuvent survenir lors de la construction, de l’agrandissement ou de la rénovation d’un bien immobilier.
Quel est la base juridique de la garantie décennale ?
La garantie décennale est depuis la loi Spinetta une garantie obligatoire du secteur de la construction.
Elle repose (comme pour l’assurance dommage ouvrage) sur la loi Spinetta référencée dans à l’article 1792 le code civile.
Le livre II du code des assurances stipule aux articles 241-1 et 241-2 que toute personne phyisique ou morale dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie à l’article 1792 du cc doit être couverte par une assurance pour la durée de la résponsabilité décennale.
A noter : A l’ouverture du chantier, l’entreprise doit justifier qu’elle a souscrit une assurance pouvant délivrer cette garantie décennale.
Attention à la sémantique de la réception
La période de garantie décennale démarre à la réception des travaux.
En réalité, le commun des mortels confond et fait souvent des amalgames au sujet de trois notions très différentes :
- L’achèvement des travaux qui se traduit par la transmission à la mairie d’une déclaration d’achèvement des travaux. Elle n’est pas l’élément déclencheur du début de la période de garantie décennale ;
- La livraison des clés pour le propriétaire d’une opération en VEFA. Ici aussi, ce cela soit pour la GPA, la biennale ou la décennale, la livraison d’un appartement au propriétaire acheteur sur plan n’est pas la date retenu pour le début de la période décennale ;
- La réception des travaux formlisée par la signature d’un procès verbal de réception (avec ou sans réserves) signée entre le maître d’ouvrage, les constructeur et le maître d’oeuvres.
De façon simplifiée, cette garantie supposée intervenir exclusivement après la réception d’un ouvrage construction.
En réalité, En cas de dommages, elle vous permet de procéder aux remboursements des frais nécessaires à leur réparation.
A noter : On parle ici de “garantie obligatoire” soumise à la “clause type”.
Sont couverts par l’obligation d’assurance, les dommages structurels et les impropriétés à destination.
Dans son fonctionnement, l’assurance DO joue un rôle de pré-financement de l’indemnisation.
Elle permet au Maitre d’Ouvrage de pas avoir à attendre une décision judiciaire exécutoire.
Réception des travaux : le point de départ de la garantie décennale
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La réception des travaux est un point centrale en matière de garantie décennale.
La réception notion clef par ses effets :
- Avant la réception des travaux , c’est le droit commun de la responsabilité qui va s’appliquer avec en plus des dispositions particulières sur la répartition des risques entre Maitre d’ouvrage et constructeurs
- Après réception, cette dernière met fin aux rapports contractuels entre le Maitre de l’ouvrage et les constructeurs au sens large, lesquels ne subsistent que pour la levée des réserves. C’est ici que démarre la période de garantie décennale.
C’est à compter de cet instant que démarrent :
- la GPA d’un an : Garantie de Parfait Achèvement ;
- la garantie décennale pour période de 10 ans ;
- La garantie de bon fonctionnement pour 2 ans.
Que couvre la garantie décennale ?
Contrairement à ce que le grand public pourrait penser, la garantie décennale n’est pas une assurance tous risques qui va couvrir toutes les malfaçons ou tous les désordres apparaissant après la réalisation d’un ouvrage de construction.
La garantie décennale a pour objet de couvrir les désordrers structurels (qui peuvent remettre en cause la solidité de l’ouvrage) et les impropriétés à destination (désordre empéchant un usage normal ou sécurisé de l’ouvrage).
Ainsi, les fissures esthétiques ou les désordres mineurs ne seront pas de nature à faire intervenir la garante décennale.
Par opposition à cette notion de gravité, un désordre qui pourrait apparaitre comme étant mineur pourra faire l’objet d’une prise de garantie en décennale : cela sera le cas d’une fissure affleurant sur le sol d’une salle de bain (pouvant blesser l’utilisateur de la salle de bain lorsqu’il en a un usage normal, c’est à dire à pieds nus).
Qui est redevable de la garantie décennale et envers qui ?
La garantie décennale est une obligation légale. Tout contrat de construction doit en faire mention et y faire référence explicitement (référence aux articles 1792 et suivants du code civil).
Elle concerne principalement les constructeurs et les artisans du bâtiment qui interviennent dans la construction, la rénovation ou l’extension d’un ouvrage. En terme d’activité touche tous les intervenants de l’acte de construire : entrepreneurs généraux, maçons, charpentiers, électriciens, plombiers, couvreurs, etc.
Toute personne physique ou morale impliquée dans la réalisation d’un ouvrage immobilier peut être redevable de la garantie décennale.
A noter, le promoteur immobilier qui commercialise en VEFA des biens immobiliers soumis à l’obligation d’assurance décennale est soumis à cette obligation. Ce dernier la fournit au propriétaire au travers de la garantie décennale du CNR (constructeur non réalisateur).
Le bénéficiaire de la garantie décennale est le maître d’ouvrage
En termes de bénéficiaires, la garantie décennale protège principalement le maître d’ouvrage, c’est-à-dire le propriétaire ou le commanditaire de l’ouvrage. Cela peut être un particulier, une entreprise, ou encore une collectivité locale
Important : La garantie décennale va couvrir les propriétaires successifs pendant 10 ans après la réception des travaux. Il ne sera pas nécessaire de faire modifier un contrat d’assurance dommage ouvrage par exemple pour assurer la transmission du bénéfice de la garantie.
Foire aux questions – FAQ garantie décennale
Est-ce que tous les dommages après réception sont couverts en garantie décennale ?
Seuls les désordres remettant en question la solidité des ouvrages ou empêchant leur utilisation normale (et sécurisé) permettront de mobiliser une garantie décennale.
Les fissures sont-elles garanties en décennale ?
Tout dépend de la gravité et de la notion de sécurité. Un fissure non évolutive ne traduisant pas la mise en danger de la solidité de l’immeuble ne sera pas couverte par la garantie décennale. En revanche, un fissure mineure affleurante sur le sol d’une salle de bain pourra mobiliser cette garantie sur la base d’une problématique de sécurité des personnes.
Quelle est la limite de garantie de la décennale ?
Sur les ouvrages soumis à l’obligation d’assurance décennale, la garantie porte sur le coût de reconstruction à l’identique de l’ouvrage.
Que se passe-t-il si je n’ai pas souscrit de garantie décennale et que je vends un bien rénové ?
Cette situation se produit de façon régulière. Le notaire de l’opération, au titre de son devoir de conseil, risque de bloquer la cession de votre bien.
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