La responsabilité civile du Promoteur Immobilier
Vous réalisez des opérations de construction sous le régime du contrat de promotion immobilière signés avec des clients privés ou publics. Votre métier nécessite la souscription d’un contrat d’assurance de responsabilité civile dédié à l’activité du Promoteur Immobilier. J2L Courtage accompagne les promoteurs immobilier dans la négociation et la gestion de leurs contrats d’assurances construction :
- Négociation de votre assurance rc promoteur ;
- Négocation de vos programmes d’assurances de chantiers ;
- Assurance de vos risques et biens professionnels.
Prenez contact avec J2L Courtage pour découvrir notre offre en assurance de responsabilité civile.
Notre service pour l’assurance des promoteurs immobiliers
Notre connaissance fine des mécanismes de l’assurance des opérations de promotion immobilière nous permet d’appoter des services à valeur ajoutée dans la mise en place de vos garanties professionnelles.
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1 - Contact pré-étude Rc Promoteur
Un rendez-vous de travail présentiel ou une visioconférence sont les préalables pour entamer notre démarche.
2 - Etude de votre assurance rc promotion immobilière
Nous étudions avec attention tous les éléments liés à votre activité, la typologie de vos clients (bailleurs sociaux ou primo-accédants et investisseurs…), la nature de vos projets (immeuble collectif ou individuel groupé)…
3 - Transmission des offres rc promoteur
Nous consultons nos partenaires assureurs. Réceptionnons les offres d’assurance de responsabilité civile promoteur immobilier. Après analyse et vous en faisons la synthèse avec nos préconisations.
4 - Souscription / Gestion contrat rc promoteur
Nous procédons à l’émissions des pièces contractuelles de l’assurance de l’activité promotion immobilière par signature électronique et les archivons dans votre Extranet client J2L Courtage.
Qu’est ce qu’un promoteur immobilier ? Définition
L’article 1831-1 du code civil définit précisément l’activité du promteur immobilier. Ce dernier est une personne (phyisque ou morale) qui, sur la base d’un mandat prenant la forme d’un contrat de promotion immobilière, s’oblige envers le maître de l’ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction.
La promotion immobilière est un élément essentiel du secteur de la construction de logement en France. Dans son activité, le promoteur immobilier réalise le montage de projets de construction immobiliers en organisant :
- la commercialisation (vente en VEFA par exemple),
- le financement de l’opération de construction (crédits d’accompagnement promoteur, appel de fonds Vefa, fonds propres, crowdfunding) ;
- l’organisation des travaux et du chantier.
Deux cas de figures classiques dans l'activité du promoteur
Dans la nature des ses activités, le promoteur immobilier peut mener son activité généralement sous la forme de deux principes de fonctionnement :
- Dans le cadre de Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA), le promoteur commercialise des biens à des acquéreurs sur plan. Il est titulaire des droits à construire. Le promoteur agit sous le régime d’un contrat de vente (Article 1601-1 du code civil). Par opposition à une vente à terme, le promoteur immobilier transfère immédiatement la propriété dès la signature de la vente en VEFA. Il conserve néanmoins les pouvoirs de maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux (article 1601-3 du code civil).
- Le promoteur peut également agir pour le compte du maître de l’ouvrage après la signature d’un mandat et d’un contrat de promotion imlmobilière. Ce mandat peut être signé avec le maitre d’ouvrage ou avec un emphytétote (dans le cas d’un PPP Partenariat Public Privé).
Promoteur immobilier, responsabilité après réception et Rc décennale
- En matière de responsabilité civile, l’article 1646-1 du code civil stipule que le vendeur en VEFA à la souscription d’une RC Décennale.
- Par opposition aux constructeurs, le promoteur immobilier vendeur en VEFA n’est pas tenu à la garantie de parfait achèvement (GPA). Sa responsabilité est par contre engagée au sujet des vices et non conformités apparentes à la livraison de l’ouvrage (Article 1642-1).
L'assurance de l'activité du promoteur immobilier
L’assurance de responsabilité civile de l’activité de promotion immobilière est un contrat annuel à tacite reconduction. Contrairement à un contrat d’assurance décennale couvrant une activité dans la construction, ce contrat peut être souscrit à tout moment au cours de la vie de la société.
Par opposition à un contrat d’assurance décennale qui est rédigé en base DOC (date d’ouverture de chantier), une rc promoteur sera rédigé en base “réclamation”.
Sur un plan purement contractuel, la responsabilité civile d’une activité de contractant général devra garantir deux phases très assez traditionnelles pour des sociétés de construction :
- La période pendant le déroulement des travaux (précédant la réception des travaux)
- la période post réception des travaux
La responsabilité du promoteur immobilier pendant l'exécution des travaux
Pendant la période de réalisation des travaux, le contrat d’assurance rc promoteur remplace le contrat d’assurandce RCMO (responsabilité civile du maître d’ouvrage).
Il garantit la responsabilité du promoteur d’ouvrage envers les tiers (avoisinants par exemple).
Le contrat inclura également une garantie Rc exploitation couvrant la responsabilité civile du promoteur et de ses préposés dans le cadre de la réalisation physique de son activité.
Les garanties portent sur des dommages coporels, matériel et immatériels.
Ces garanties font l’objet de limitations de garanties par sinistre. Une franchise y est associée pour chaque garantie mobilisée.
La garantie rc du promoteur immobilier après réception des travaux
L’ensemble des intervenants de l’acte de construire sont soumis à l’obligation d’assurane décennale des intervenants. Cette garantie dans le cadre des opérations de promotion immobilière peut être assurée par la souscription d’une garantie CNR en complément de l’assurance dommages à l’ouvrage de l’opération.
En ce qui concerne, le contrat de responsabilité civile du promoteur immobilier apporte des garanties additionnelles indispensables pour assurer valablement l’activité d’un promoteur immobilier avec notamment :
- Recours de la Sécurité Sociale et des préposés en cas de faute inexcusable de l’employeur ;
- Dans certains contrats les “travaux non constitutifs d’ouvrage” (TNCO) et éléments d’équipement de relevant pas de l’article 1792-3 du code civil ;
- Garanties des Non conformités après réception (selon art. 2.6 des CG) y compris celles liées à la RT 2012 (cette extension est généralement accordée sont condition d’intervention pour chaque opération d’un contrôleur technique dont la mission porte sur le domaine de ces non-conformités).
Combien coûte l’assurance responsabilité civile d’un promoteur immobilier ?
La tarification d’une assurance de responsabilité civile pour un promoteur immobilier dépendra de plusieurs paramètres :
- Le montant du chiffre d’affaires du promoteur sera dans la plupart des cas la donnée de volumétrie retenue comme étant l’assiette de cotisation d’assurance ;
- Dans quelques cas, l’assiette de cotisation qui sera retenue pourra être le coût des travaux ht réalisés au titre de l’année référencée ;
- L’ancienneté de votre activité et vos antécédents d’assurance : meilleurs sont vos antécédents et plus faible sera la tarification du contrat ;
- Votre expérience professionnelle en promotion immobilière ;
- La démonstration que vous possédez une organisation en phase avec les exigences de l’assureur pour délivrer cette garantie (service après vente notamment…).
Ce sont autant d’éléments qui introduisent une variabilité importante dans la tarification de l’assurance responsabilité civile du promoteur immobilier. A titre d’information, les taux de cotisations pourront être différents d’un assureur à l’autre. Certains assureurs acceptant d’appliquer leur taux de cotisation sur le CA du promoteur immobilier ou sur le montant des travaux HT.
Contactez-nous directement pour en discuter.
Ce qu’une assurance responsabilité civile du promoteur ne couvre pas
- Le contrat d’assurance de responsabilité civile promoteur immobilier ne garantit pas les litiges tombant sous les articles 1792 et 1792.2 du code civil (Garantie Décennale Loi 78.12 du 4 janvier 1978).
- Le contrat ne couvre que les dommages de responsabilité et non ceux, survenant en cours de travaux, à l’ouvrage réalisé. Ces dommages peuvent être couverts par une police TRC (Tous Risques Chantier).
- Les fautes et erreurs de gestion imputables à la responsabilité civile des dirigeants.
- La garantie du parfait achèvement (GPA) qui est une garantie non assurable et à laquelle le promoteur n’est de tout façon pas soumis.
Foire aux questions – FAQ rc promoteur immobilier
En souscrivant une RCMO, nous n’avons pas besoin d’une Rc Promoteur
Malheureusement c’est une erreur. La responsabilité civile du maitre d’ouvrage (RCMO), souscrite en complément d’une assurance tous risques chantier n’apporte des garanties de responsabité que pendant la durée des travaux. Ce contrat est dépourvu de garanties après réception (vices cachés, dommages intermédiaires, non-conformités réglementaires…).
De plus, le risque d’entreprise du promoteur comme la faute inexcusable de l’employeur n’est pas couverte par une simple RCMO.
En mettant en place votre garantie rc promoteur, nous n’aurez plus à souscrire d’assurance RCMO pour l’assurance de vos réalisations.
Une Rc Promoteur ne couvre pas l’obligation d’assurance décennale du promoteur
C’est exact. L’activité du promoteur immobilier est soumis à l’obligation de souscription d’une garantie décennale. Cette couverture lui sera fournie dans le cadre de la mise en place de ses assurances de chantier en complément d’une assurance dommage ouvrage avec la souscription d’une garantie CNR (constructeur non réalisateur).
Si vous avez des interrogations sur le statut qui doit s’appliquer à votre activité en matière d’assurance décennale, vous pouvez nous contacter pour en discuter.
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