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La garantie financière d'achèvement (GFA) du promoteur immobilier

Promoteur immobilier, pour pouvoir commercialiser vos opérations en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) vous avez besoin d’une Garantie Financière d’Achèvement (GFA Promoteur Immobilier). Faites appel à un courtier expérimenté en garantie financière pour vous accompagner au mieux de vos intérêts.

J2L Courtage accompagne tous les promoteurs immobilier pour la mise en place et la gestion de leurs programmes de garanties financières avec :

  • La mise en place d’appels d’offres ;
  • un accompagnement minutieux pour la mise en place de vos garanties ;
  • Le suivi optimisé de vos opérations au travers de notre espace client.
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Notre offre de service en matière de GFA

Notre expérience en garantie financière et caution nous permet de vous apporter une vision éclairée nécessaire au bon déroulement de vos opérations de construction. La gestion d’un contrat de garantie financière d’achèvement nécessite un savoir-faire et une méthodologie spécifique.

Etude de faisabilité de votre projet 

Recherche de solution optimisée

Outil de gestion en ligne

1 - Prise de contact étude GFA

Une entrevue (en présentiel ou par visioconférence) est nécessaire pour préciser vos besoins et notre démarche en garantie financière d’achèvement.

2 - Analyse du Risque GFA

Nous étudions les données de votre projet, votre profil promoteur immobilier et définissons avec vous le périmètre et la nature de notre intervention en GFA.

3 - Réception des proposition de GFA

Après consultation de nos partenaires financiers, nous réceptionnons les propositions de garantie financière d’achèvement. Nous étudions les offre et vous rédigeons nos préconisations.

4 - Souscription / Mise en Gestion GFA

Nous procédons à l’émission des contrats et veillons à ce que l’acte de garantie financière d’achèvement (GFA) vous soit adressé dans les temps.  Vous retrouvez dans votre Espace Client J2L Courtage tous les éléments de suivi (comptable, contrat…etc).

Qu’est ce qu’une garantie financière d’achèvement ?

La garantie financière d’achèvement (GFA) constitue un engagement formel émis par une entité financière telle qu’une banque, une compagnie d’assurance ou une institution financière. Cet acte atteste de l’engagement financier à assurer l’achèvement d’un projet de construction résidentielle, prenant la responsabilité de réaliser ou de fournir les fonds nécessaires pour conclure le programme de construction.
Dans le contexte d’un projet de développement immobilier, la GFA représente un accord contractuel dans lequel le garant s’engage à assumer les responsabilités financières en cas de défaillance monétaire du promoteur immobilier cautionné.
La GFA vient ainsi protéger le consommateur (acquéreur d’un logement) en le prémunissant contre le risque de défaillance prématurée du promoteur immobilier (procédure collective, redresse judiciaire ou liquidation judiciaire).

Une GFA garantit un acte synallagmatique : la VEFA

La VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) est un contrat de vente immobilière dans lequel un promoteur vend un bien immobilier (généralement un logement) qui n’est pas encore construit ou achevé. Ce contrat est soumis à des règles spécifiques en droit immobilier.
Sur le plan juridique, la VEFA est généralement considérée comme un acte synallagmatique. Les obligations du vendeur (le promoteur) et de l’acquéreur (l’acheteur) sont interdépendantes : le promoteur s’engage à construire et livrer le bien selon des spécifications définies, tandis que l’acheteur s’engage à payer le prix convenu et à respecter les échéances de paiement.

Dans le secteur du logement, une garantie financière peut être associée à un contrat synallagmatique. C’est ici qu’intervient la garantie financière d’achèvement (GFA). Cette dernière vient garantir unilatéralement la bonne fin de la relation contractuelle liant le vendeur (promoteur immobilier) et l’acheteur du logement Vefa via l’acte synallagmatique.

Qu'est ce qu'une garantie financière d'achèvement ?

Sur quel fondement juridique repose l’obligation de GFA ?

L’article L261-1 du Code de la construction et de l’habitation en France concerne les dispositions relatives à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Ce texte énonce les règles encadrant ce type de transaction immobilière. Il stipule que toute vente d’immeuble à construire ou en cours de construction doit être régie par un contrat écrit, qui spécifie notamment la description du bien, les délais de réalisation, les conditions de paiement et les garanties financières nécessaires.
Ce contrat doit également mentionner les conditions suspensives, telles que l’obtention des autorisations administratives ou le financement de l’acquéreur. De plus, l’article L261-1 précise que le contrat de VEFA doit obligatoirement comporter un plan de financement détaillé et mentionner les garanties ou assurances souscrites par le vendeur pour garantir l’achèvement du bien et le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur. En résumé, l’article L261-1 établit les conditions essentielles et les obligations à respecter dans le cadre des ventes en l’état futur d’achèvement pour assurer la protection des acquéreurs et la bonne réalisation des projets immobiliers en cours de construction.

L’obligation de souscrire une garantie financière d’achèvement (GFA) dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est énoncée dans l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation en France. Selon cet article, tout contrat de VEFA doit être assorti d’une garantie financière d’achèvement visant à protéger l’acquéreur en cas de défaillance du promoteur dans la réalisation du projet immobilier.
Cette garantie vise à protéger l’achèvement des travaux et la livraison du bien immobilier vendu en VEFA, ainsi que le remboursement des sommes versées par l’acquéreur en cas de non-achèvement du projet.
Ainsi, l’article L. 261-10 du Code de la construction et de l’habitation rend obligatoire la souscription d’une garantie financière d’achèvement pour toute vente en l’état futur d’achèvement afin de sécuriser les transactions immobilières et de protéger les acquéreurs.

Quelle est l'importance de l'achèvement ?

Selon l’aspect légal défini dans l’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation, la finalisation d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement est établie lorsque tous les travaux sont terminés et que les équipements indispensables à son utilisation sont opérationnels.
Dans les faits, cet achèvement est officiellement reconnu après la signature des Procès-Verbaux de réception et la notification de la Déclaration d’achèvement des travaux (DAACT). Ces étapes concrètes valident la réalisation complète du projet immobilier, assurant ainsi sa conformité aux normes requises et permettant son utilisation effective.

Quel est le périmètre d'intervention d'une GFA ?

En cas de défaut du promoteur immobilier (cessation de paiement, ouverture de procédure collective, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire), le garant ayant délivré une garantie financière d’achèvement devra exécuter l’engagement contractuel de mettre en place les moyens financiers nécessaires à l’achèvement de l’opération de construction. Cet engagement est un élément important du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Quels sont les plafonds de garanties et les franchises d'une GFA ?

En cas de mise en oeuvre de la garantie, aucune franchise n’est opposable au bénéficiaire de la garantie.

En ce qui concerne le plafond, quand le garant délivre une garantie financière d’achèvement, la garantie ne couvre que les dépenses destinées à la réalisation des travaux nécessaires à l’Achèvement (tel que défini à l’article « Définition de l’achèvement » de l’Acte de VEFA) de l’Immeuble objet de l’Acte de VEFA, en cas de Défaillance Financière du Vendeur.

L'obligation d'une garantie "extrinsèque" : L'ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 concerne principalement la réforme du droit de la construction et de la promotion immobilière en France. Cette ordonnance a notamment modifié les dispositions relatives à la garantie financière d’achèvement (GFA) dans le cadre des ventes en l’État futur d’achèvement (VEFA).
Elle a introduit la possibilité pour le promoteur immobilier de recourir à une garantie extrinsèque, c’est-à-dire obtenue auprès d’un tiers (compagnie d’assurance ou établissement financier spécialisé) pour sécuriser la bonne fin du projet immobilier, en plus ou en remplacement de la garantie intrinsèque (utilisation des fonds propres du promoteur).
L’ordonnance a renforcé les obligations du promoteur en matière de garantie financière d’achèvement, imposant des conditions plus strictes pour assurer une protection accrue des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur dans la réalisation du projet.
En résumé, cette ordonnance a modernisé et précisé le cadre légal entourant la garantie financière d’achèvement pour mieux sécuriser les transactions immobilières en VEFA et renforcer la protection des acquéreurs.

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a été mise en application le 1er janvier 2015. Jusqu’à cette date les promoteurs immobiliers pouvaient fournir une garantie dite “intrinsèque”‘ (auto-garantie) pour la commercialisation de leurs opérations en VEFA.

Cette ordonance vient amender les articles L261-10-1 et L261-11 du code de la construction et de l’habitation.

Quelles sont les exclusions prévues au contrat de GFA ?

En cas de mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement, le garant exclut traditionnellement des versements destinés à couvrir exclusivement (sauf accord exprès de ce dernier) :

  • toutes modifications apportées aux Plans et à la Notice Descriptive (à l’exclusion des substitutions de matériaux), lorsqu’elles sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux participant à la construction de l’Immeuble objet de l’Acte de VEFA ;
  • les travaux modificatifs qui seraient convenus postérieurement à l’Acte de VEFA entre le Vendeur et l’Acquéreur, les travaux d’aménagement et les éventuels travaux spécifiques demandés par l’Acquéreur et/ou tout locataire au titre de tout bail dans l’Immeuble, qui n’auraient pas été intégrés à la Notice Descriptive, lorsqu’ils sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux ;
  • les dépenses d’entretien et de gestion de l’Immeuble ;
  • les pénalités ou indemnités relevant d’un retard de livraison de l’Immeuble ;
  • les dépenses occasionnées par des dégradations, destructions ou dommages quelconques résultant de guerre civile ou étrangère, émeute ou mouvement populaire, tremblement de terre, explosion de gaz, cyclone, explosion atomique, nucléaire naturelle ou artificielle;
  • les dépenses des suites des sinistres relevant des garanties obligatoirement souscrites par le Vendeur ou les constructeurs, au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil, intervenus dans la réalisation des travaux de l’Immeuble (assurance dommage ouvrage);
  • les dépenses occasionnées par les dégradations, destructions, dommages quelconques résultant de sinistres, indemnisés au titre de polices d’assurances de responsabilité ou de dommages contractées par l’un des intervenants à l’acte de construire relatif à l’Immeuble (assurance décennale ou assurance tous risques chantier par exemple);
  • les malfaçons et non-conformités qui ne seraient pas substantielles et n’empêcheraient pas l’utilisation de l’Immeuble conformément à sa destination.
  • Il est expressément entendu que l’engagement du Garant est strictement financier et exclut toute substitution du Garant au Vendeur dans l’exécution des obligations de celui-ci au titre de l’Acte de VEFA.

Quelle est la durée du contrat de GFA ?

La garantie financière d’achèvement (GFA) cesse ses effets à l’achèvement des travaux de construction de l’immeuble.

Pour permettre au VENDEUR de satisfaire aux dispositions de l’article R.261-21-b du Code de la Construction et de l’Habitation , le GARANT se porte caution, à la demande du VENDEUR, en faveur de l’ACQUEREUR des locaux compris dans un ensemble immobilier, en  s’obligeant solidairement avec le VENDEUR à payer les sommes nécessaires à l’achèvement dudit ensemble immobilier, l’achèvement s’entendant selon la définition qui en est faite à l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Plus précisément et en application de l’article R.261-24 du CCH, l’achèvement de l’immeuble résulte soit de la déclaration certifiée par un Homme de l’Art prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R.261-2 du CCH.

Dans le domaine des garanties obligatoire de la promotion immobilière, la GFA suspend ses garanties au moment où la garantie décennale obligatoire démarre.

 Combien coûte une garantie financière d’achèvement (GFA) ?

La tarification d’une garantie financière d’achèvement varie en fonction de plusieurs paramètres :

  • Quelle est la taille et la nature de l’opération assurée ?
  • S’agit-il d’une opération isolée pour une opération ponctuelle ou d’une activité traditionnelle et régulière (ouverture et négociation d’un ligne de garantie) ?
  • Quelle est la situation financière du promoteur ?

Ce sont autant d’éléments qui introduisent une variabilité assez forte dans la tarification. A titre d’information, la cotisation sera calculée sur la base d’un taux en pourcentage appliqué au prix de vente TTC de l’immeuble. Le taux applicable pourra varier de 0.7 à 1.2 % du prix de vente TTC. Une cotisation minimale sera appliquée pour les petites opérations. Contactez-nous directement pour en savoir plus.

Quels sont les éléments étudiés pour souscrire une GFA ?

Dans l’étude de la mise en place d’une garantie financière d’achèvement se déroule autour de deux étapes:

  • Une analyse financière du profil du Promoteur Immobilier : étude de bilan, structure du capital, historique des opérations…
  • Une analyse technique de l’opération basé sur un audit spécifique : étude technique de l’opération, vérification du prix de revient, vérification des éléments juridiques (recours des tiers…etc…)

Certains éléments ont une importance particulière comme notamment : quel est le montant des apports en fonds propres dédiés à l’opération ? ou quel est le niveau de pré-commercialisation actable ?

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Foire aux questions GFA – FAQ

La GFA peut-elle intervenir pour régler un litige avec mon promoteur ?

Faux. Lors de la remise des clés, pendant la période de garantie de parfait achèvement ou pour des levés de réserves, la garantie financière d’achèvement ne pourra pas être mobilisée. La GFA a pour unique vocation de faire face à la défaillance financière d’un promoteur immobilier.

Puis-je mettre en place une GFA après le début des travaux ?

Vrai. Dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement, la Garantie Financière d’Achèvement doit être souscrite avant la signature des actes de ventes (VEFA) chez un notaire. Au titre de son devoir de conseil, le notaire de l’opération doit vérifier non-seulement que la GFA a été souscrite et payée auprès d’un garant (organisme financier notoirement solvable) mais également que les assurances de chantier obligatoires et facultatives (DO/TRC/RCMO/CNR) ont été également mises en place et régularisées.

La GFA met-elle en oeuvre les travaux en cas de défaut du promoteur ? 

Malheureusement la réponse est non. La GFA garantit financièrement l’achèvement des travaux. Le garant n’a pas vocation à prendre en charge la fin des travaux sur un plan opérationnel en cas de défaillance du promoteur.

Une GFA n’est utilisée que pour des ventes en VEFA ?

Faux. Une garantie financière d’achèvement (GFA) peut être mise en place pour :
  • Une opération de VRD (GFA VRD) ;
  • Pour la vente d’un immeuble à rénover. On parlera ici de GFA VIR ;
  • Pour garantir la bonne fin d’un contrat de promotion immobilière (CPI).
La souscription à la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) peut ne pas être imposée pour les opérations non liées au secteur résidentiel, mais elle peut devenir une exigence pour le promoteur immobilier, selon les clauses spécifiées dans les contrats de ses partenaires. Dans les cas d’opérations concernant des biens tertiaires tels que des immeubles de bureaux ou des espaces commerciaux, les acheteurs ou les bailleurs de crédit peuvent demander la mise en place d’une GFA. Un autre exemple réside dans le cas du vendeur de terrains, qui, s’il reçoit en paiement des logements (par le biais d’une dation par exemple), ne renoncera à ses droits de vendeur qu’à condition qu’un tiers se porte garant via la souscription d’un contrat de caution.

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