Une garantie financière d'achèvement pour garantir une vente d'immeuble à rénover
Bien qu’étant proches, VEFA et VIR possèdent des spécificités très distinctives.
Contactez J2L courtage d’assurances pour une étude sans engagement de nos possibilités de garanties financières et cautions.
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Notre offre de service en matière de GFA VIR
Notre expérience en matière de caution réglementée et de garantie financière pour les professionnels de l’immobilier nous permettent d’apporter un éclairage précis sur les fonctionnement des garanties que vous souhaitez souscrire. La gestion et la négociation d’un contrat de GFA VRD Lotisseur nécessite une connaissance et un savoir-faire particulier.
J2L courtage peut vous accompagner :
- Mettre en place les garanties obligatoires de votre opération immobilière : GFA(ponctuelle ou ouverture d’une ligne de garantie), cautions de marché…;
- Nous vous apportons également les assurances nécessaires pour toute opération de construction (Dommages Ouvrage / CNR / TRC / RCMO / RC promoteur immobilier/ Rc Lotisseur aménageur…) ;
- Nous pouvons également intervenir dans la mise en place de vos clauses d’assurances.
Etude des données de l’opération VIR
Consultation des partenaires en caution
Gestion, suivi et accompagnement
Définition vente d’immeuble à rénover : de la loi ENL à la loi Alur
La loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 est une loi qui a introduit plusieurs mesures visant à favoriser la construction et l’accession au logement en France. Bien qu’elle ne traite pas spécifiquement de la Vente d’Immeuble à Rénover (VIR), cette loi a posé les bases pour la mise en place de dispositifs ultérieurs visant à stimuler le marché immobilier et à répondre aux besoins en logements.
Quelques années plus tard, la “Vente d’Immeuble à Rénover” (VIR) est un dispositif juridique qui a été instauré par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) en 2014.
L’obligation de fournir une garantie financière d’achèvement (GFA) pour les opérations de Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) provient de la mise en place de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite “loi ALUR” .
La loi ALUR a introduit cette obligation dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) en France. L’obligation de garantie financière d’achèvement VIR vise à renforcer la protection des acquéreurs dans le cadre d’opérations immobilières spécifiques en imposant aux vendeurs et aux promoteurs immobiliers de fournir une garantie financière qui assure l’achèvement des travaux de rénovation prévus dans le contrat de vente.
La GFA Vir permet ainsi de faire face au défaut financier du promoteur immobilier.
L’objectif de la loi ALUR était de réguler les marchés immobiliers et encadrer les pratiques abusives, favoriser l’accès au logement (en protégeant les populations les plus vulnérables) et développer l’innovation et la transparence.
Quel est le fondement juridique de la GFA VIR ?
La VIR est un outil juridique visant à dynamiser le marché immobilier en permettant la rénovation d’immeubles anciens et souvent dégradés, tout en offrant aux acquéreurs la possibilité d’acquérir un bien immobilier à un prix plus attractif, en contrepartie de travaux de rénovation à réaliser.
La loi impose au vendeur de fournir une garantie d’achèvement des travaux. Cette obligation est encadrée par l’article L261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce dernier indique qu’avant la conclusion d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.
La garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
Quel est l’apport de la garantie financière vir ?
La garantie financière d’achèvement (GFA) est une obligation légale pour les ventes d’immeubles à rénover (VIR). Comme la GFA dans le cas d’une opération commercialisée en VEFA, la GFA Vir a pour objetif la protection des acheteurs de logements contre les risques de détournement de fonds, de défaillance ou de disparation de l’entreprise de promotion immobilière.
Pour rappel : La garantie financière est un engagement écrit, délivré par un établissement de crédit, une banque ou une compagnie d’assurance qui se caractérise par un engagement financier de faire ou de payer.
La garantie financière vir est une garantie extrinsèque à l’entreprise permettant d’apporter une sécurisation dans la transaction liant promoteur et consommateur acheteur de logement.
Quelles sont les particularités de GFA VIR par rapport à la VEFA ?
La Vente d’Immeuble à Rénover (VIR) et la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) sont deux types de transactions immobilières régies par des règles différentes en droit français. Plusieurs éléments les distinguent particulièrement :
- La typologie de l’immeuble est différente : Dans le cas de la VEFA l’immeuble objet du contrat de vente est un ouvrage totalement neuf à construire ou en cours de construction. Dans le cas d’une VIR, l’immeuble est déjà existant et doit faire l’objet de travaux de rénovation importants avant de pouvoir être rendu habitable.
- Sur un plan légal, les textes relatifs à la VEFA sont représentés par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation alors que pour la vente VIR quand à elle régie par les dispositions des articles L 262-1 et suivants et R 262-1 à R262-15 du Code de la construction et de l’habitation.
Quelles sont les assurances complémentaires à souscrire ?
Dans le cadre d’une opération de vente d’immeuble à rénover vous aurez les mêmes obligations d’assurances que pour la vente en l’état futur d’achèvement :
- La garantie financière d’achèvement sera exigée par le notaire pour la signature des opérations en VIR ;
- Comme pour la VEFA, vous devrez également une assurance dommage ouvrage pour vos acquéreurs ;
- Par opposition à une vente en VEFA pour une construction neuve, l’assurance propriétaire non occupant devra également être en place pour garantir les existants.
- De façon complémentaire et non-exigée par le notaire, vous devrez potentiellement mettre en place des garantie financières exigées par vos partenaires comme la GPE (garantie de paiement des entreprises)…
Quelles sont les opérations n’entrant pas dans le cadre de la vente d’immeuble à rénover ?
L’article R 262-1 du CCH précise le cadre d’intervention de la vente d’immeuble à rénover. Les travaux réalisés sous le régime de la VIR n’incluent pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète d’un immeuble. Ces travaux ne doivent pas être assimilables à une reconstruction, mentionnés à l’alinéa 3 de l’article L. 262-1 et qui rendent à l’état neuf soit :
- plus de 50% des fondations ;
- Plus de 50% des éléments hors fondations déterminant la structure de l’immeuble ;
- Plus de 50% de la consistance des façades hors ravalement ;
- Plus des deux tiers de chacun des éléments de second oeuvre touchant : des planchers hors éléments de structure, de l’électricité, du chauffage (pour la zone métropolitaine), des menuiseries extérieurs, des cloisonnements intérieurs, des éléments de plomberie / sanitaires.
Foire aux questions – FAQ GFA VIR
Quel est le coût d’une GFA VIR ?
Une GFA Vir aura un coût globalement comparable à une GFA délivrée dans le cadre d’une VEFA. Son tarif est fonction de la tarification par l’assureur délivrant la garantie. Elle varie entre 0,8% et 1,5% avec une cotisation minimale de l’ordre de 10 000 EUR TTC.
A noter : certains intervenants du marché de la caution ajoutent des coûts additionnels liés à la prestation d’un économiste de la construction et d’un organisme chargé du contrôle des flux de l’opération.
Contactez-nous pour en savoir plus.
Je suis un nouveau Promoteur, avez-vous une solution à me proposer ?
Pour les nouveaux promoteurs immobiliers, les suretés liées à la mise en place de la GFA VIR ne pourront pas être prises sur la société. Il conviendra d’étudier d’autres possibilités de contre-garantie.
Est-il possible de négocier une ligne de garantie financière d’achèvement annuelle ?
Pour les promoteurs ayant de l’antériorité, des fonds propres suffisants et un chiffre d’affaire annuel supérieur à 10 MEUR, nous pouvons mettre en place un accord portant sur une ligne de garantie financière d’achèvement annuelle. Vous maîtrisez ainsi les éléments économique de vos opérations avec précision.
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