La garantie financière d'achèvement (GFA) du promoteur immobilier en VEFA

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 concerne principalement la réforme du droit de la construction et de la promotion immobilière en France. Cette ordonnance a notamment modifié les dispositions relatives à la garantie financière d’achèvement (GFA) dans le cadre des ventes en l’État futur d’achèvement (VEFA).
Elle a introduit la possibilité pour le promoteur immobilier de recourir à une garantie extrinsèque, c’est-à-dire obtenue auprès d’un tiers (compagnie d’assurance ou établissement financier spécialisé) pour sécuriser la bonne fin du projet immobilier, en plus ou en remplacement de la garantie intrinsèque (utilisation des fonds propres du promoteur).
L’ordonnance a renforcé les obligations du promoteur en matière de garantie financière d’achèvement, imposant des conditions plus strictes pour assurer une protection accrue des acquéreurs en cas de défaillance du promoteur dans la réalisation du projet.
En résumé, cette ordonnance a modernisé et précisé le cadre légal entourant la garantie financière d’achèvement pour mieux sécuriser les transactions immobilières en VEFA et renforcer la protection des acquéreurs.

L’ordonnance n°2013-890 du 3 octobre 2013 a été mise en application le 1er janvier 2015. Jusqu’à cette date les promoteurs immobiliers pouvaient fournir une garantie dite “intrinsèque”‘ (auto-garantie) pour la commercialisation de leurs opérations en VEFA.

Cette ordonance vient amender les articles L261-10-1 et L261-11 du code de la construction et de l’habitation.

En cas de mise en oeuvre de la garantie financière d’achèvement, le garant exclut traditionnellement des versements destinés à couvrir exclusivement (sauf accord exprès de ce dernier) :

• toutes modifications apportées aux Plans et à la Notice Descriptive (à l’exclusion des substitutions de matériaux), lorsqu’elles sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux participant à la construction de l’Immeuble objet de l’Acte de VEFA ;
• les travaux modificatifs qui seraient convenus postérieurement à l’Acte de VEFA entre le Vendeur et l’Acquéreur, les travaux d’aménagement et les éventuels travaux spécifiques demandés par l’Acquéreur et/ou tout locataire au titre de tout bail dans l’Immeuble, qui n’auraient pas été intégrés à la Notice Descriptive, lorsqu’ils sont susceptibles d’augmenter le prix des travaux ;
• les dépenses d’entretien et de gestion de l’Immeuble ;
• les pénalités ou indemnités relevant d’un retard de livraison de l’Immeuble ;
• les dépenses occasionnées par des dégradations, destructions ou dommages quelconques résultant de guerre civile ou étrangère, émeute ou mouvement populaire, tremblement de terre, explosion de gaz, cyclone, explosion atomique, nucléaire naturelle ou artificielle;
• les dépenses des suites des sinistres relevant des garanties obligatoirement souscrites par le Vendeur ou les constructeurs, au sens de l’article 1792 et suivants du Code civil, intervenus dans la réalisation des travaux de l’Immeuble (assurance dommage ouvrage);
• les dépenses occasionnées par les dégradations, destructions, dommages quelconques résultant de sinistres, indemnisés au titre de polices d’assurances de responsabilité ou de dommages contractées par l’un des intervenants à l’acte de construire relatif à l’Immeuble (assurance décennale ou assurance tous risques chantier par exemple);
• les malfaçons et non-conformités qui ne seraient pas substantielles et n’empêcheraient pas l’utilisation de l’Immeuble conformément à sa destination.
• Il est expressément entendu que l’engagement du Garant est strictement financier et exclut toute substitution du Garant au Vendeur dans l’exécution des obligations de celui-ci au titre de l’Acte de VEFA.

La garantie financière d’achèvement (GFA) cesse ses effets à l’achèvement des travaux de construction de l’immeuble.

Pour permettre au VENDEUR de satisfaire aux dispositions de l’article R.261-21-b du Code de la Construction et de l’Habitation , le GARANT se porte caution, à la demande du VENDEUR, en faveur de l’ACQUEREUR des locaux compris dans un ensemble immobilier, en  s’obligeant solidairement avec le VENDEUR à payer les sommes nécessaires à l’achèvement dudit ensemble immobilier, l’achèvement s’entendant selon la définition qui en est faite à l’article R.261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
Plus précisément et en application de l’article R.261-24 du CCH, l’achèvement de l’immeuble résulte soit de la déclaration certifiée par un Homme de l’Art prévue à l’article R.460-1 du Code de l’Urbanisme, soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R.261-2 du CCH.

Dans le domaine des garanties obligatoire de la promotion immobilière, la GFA suspend ses garanties au moment où la garantie décennale obligatoire démarre.